头部房企在江苏大降价被叫停，业内称楼市新一轮下跌几率不大

近日，一则昆山住建局对两个打折力度过大的项目进行处罚的文件在业内流传，其中一个项目隶属于万科。

5月7日，第一财经记者从代理了上述项目的中介处了解到，“五一”期间，该项目曾拿出3栋楼进行促销，房源优惠力度约30万元，折扣力度在8折左右。不过在昆山当地住建部门出手干预后，此前的折扣已收回，目前优惠仅在3-5万元。

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市场不好时，大力度降价促销，是开发商都曾使出的“大杀器”。但2023年春节以来，打折促销的活动已颇为鲜见，开发商推动更多购房者入场的手段转变成了收回折扣。

4月以来，楼市出现了降温的迹象，重点百城商品住宅成交面积环比下降近两成。在这一背景下，作为业内头部企业的万科重启降价举措，是否预示着行业再度滑向下行通道？多位受访业内人士认为，近期的市场回调并未超出预期，预计之后走势将保持平稳，不会比去年更差，此前对行业造成负面影响的众多因素已基本消失。

降价促销，在过去的两年里频繁出现在各个城市，开发商借此实现快速去化回款，以获取更多宝贵的现金流。但为了争夺客户，降价也极其容易造成不良竞争，形成房价下跌的市场预期，进而陷入持续下行的恶性轮回。

为了稳房价、稳市场、稳预期，不少地方政府为楼市设定了10%或15%的“跌停板”，明文规定不得大幅降价，并对不少开发商过分降价的行为进行处罚。5月5日，苏州昆山住建局再度发出了这样一则通报。

相关通报文件显示，昆山嘉宝网尚置业有限公司在其开发建设的梦之悦花园项目、昆山长泰置业有限公司在其开发建设的尚滨花园项目销售过程中，擅自大幅度降价销售，扰乱了房地产市场正常秩序，造成了社会不稳定因素。住建局表示将暂时关闭上述项目的网签，待整改结束后予以开通。

据天眼查信息，昆山长泰置业有限公司隶属于苏州万科旗下，持股比例约为60%，另有广州广电房地产持股37.5%，开发项目名为万科常青藤尚滨花园。

5月7日，记者从代理该项目的一位中介人士处了解到，万科常青藤尚滨花园目前已经是最后一期，在“五一”期间拿出了3栋楼进行促销，给出了包括教育基金、家电、家装等多重活动礼品，“5样东西加起来32万，以此折现”。

据贝壳新房披露的信息显示，该项目总价位在160万-230万，单价约为1.8-1.9万/平方米。上述优惠活动期间，折后价格135万元起，单价也降至了约1.5万/平方米。另有当地中介发布的推广信息显示，五一活动期间，该项目还有赠送车位的活动。

上述代理销售的中介人士告诉记者，常青藤项目体量较大，第一期开盘在2017年10月，去年9月份已经交房，目前在售的房源都是现房销售。活动期间拿出的三栋楼已经售罄，剩余仍有不少在售房源。

在收到住建部门的处罚后，万科方面已收回了此前的大力度优惠。“目前的话可以给的优惠力度是3-5万元。”上述中介人士表示，今天案场到访的客户也有很多，不排除开发商后续还有其他活动。

多位昆山当地的业内人士告诉记者，除了上述两个被处罚的项目之外，昆山并没有太多如此大幅降价的楼盘。据了解，象屿旗下位于花桥的一个在售项目，正常销售均价约为2.24万元/平方米，五一期间的特价房源最低约为2.14万元/平方米，折扣力度仅在96折。

作为业内头部公司，万科的动作向来容易引发市场关注。上述楼盘的降价难免让人联想到2022年时开发商普遍的促销行为。这会成为新一轮打折降价的开端吗？

多位受访的业内人士都认为，苏州万科上述楼盘的降价销售是个案，不具备太多的参考价值。“有些项目本身可能一直都没好起来。”

整体来看，苏州市场并未出现明显的下行。某华东房企在苏州的一位项目销售主管告诉记者，现在苏州大市的状态依旧是开发商在回收折扣，甚至在付款方式上也有所要求，昆山有几个项目收的都是全款客户。开发商整体的态势相对稳定。

一位苏州当地的房地产业内人士也坦言，近期苏州整体房价有所上扬，从此前的2.6万/平方米上涨至2.8万/平方米，其中园区、狮山的房价保持在4-5万元的水平，其他地区多在3万元以内。

在上述业内人士看来，近来的市场降温是回归常态，随着房企的供货去化，预计6月份市场会再有所上升，到何种程度尚不好判断，“但最近整体还是比去年好一些的”。

2、3月市场颇为火热的南京，也在4月份出现回落。据南京网上房地产数据，4月南京新房共成交5350套，环比下滑34.3%。某央企南京营销总监也不认为这一市场走势超预期，“与春节前差不多”。她预计，之后的市场能保持平稳。

某华东房企内部人士提及，市场若出现下行的迹象，应该会有些区域政策出台维持，“预计不会再一降到底”。近来已有城市在放松政策上有所动作。公开信息显示，苏州吴中区对非本地户籍购房的社保缴纳要求从6个月降低至3个月，宁波则放宽了房贷年龄限制以激活老年人购房需求等。

有房地产行业分析师指出，目前的市场表现在预期之内，“感觉还好，同比数据仍是正的”。

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